Spis treści
Rewolucja w handlu detalicznym
Polski rynek handlu detalicznego pędzi w nieznane. To, co jeszcze dekadę temu wydawało się stabilne, dziś przypomina burzliwe morze. Z mapy miast znika aż 50 centrów handlowych, podczas gdy w ich miejsce, często z zaskakującą prędkością, wyrastają nowe formaty. To nie jest jednak prosta zamiana. W Warszawie szykuje się rozbiórka takich ikon jak Dom Mody Klif, Galeria Bemowo czy Centrum Handlowe Land, a ich miejsce zajmą osiedla mieszkaniowe.
Te zmiany to zaledwie wierzchołek góry lodowej. Jednocześnie giganci tacy jak Makro zamykają swoje hale, a Carrefour rozważa sprzedaż polskiego biznesu. Na drugim biegunie mamy ekspansję sieci takich jak Żabka czy Dino, które otwierają setki placówek rocznie. O to, co dzieje się na rynku handlu, zapytaliśmy **dr hab. Małgorzatę Twardzik, kierownik Katedry Badań Zachowań Konsumentów SGH**.
"Nie mamy jeszcze do czynienia z falą upadków, lecz z głęboką transformacją rynku" – tłumaczy. "Część obiektów przestaje być rentowna, bo zmieniają się zachowania konsumentów, rosną koszty utrzymania dużych powierzchni i zmniejsza się liczba tradycyjnych najemców. Ale to nie znaczy, że centra handlowe znikną – raczej ewoluują" - przekonuje.
Transformacja galerii handlowych
Od 2015 do 2025 roku zamknięto około 50 centrów handlowych, co oznacza **utratę blisko 900 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni handlowej**. Wśród nich znalazły się takie obiekty jak CH Malta w Poznaniu, Arkady Wrocławskie czy centrum Belg w Katowicach. To dobitny dowód na to, że rynek nieustannie się dostosowuje, choć czasem w bolesny sposób.
Co ciekawe, co czwarta galeria handlowa w Polsce ma już ponad dwie dekady. Obiekty powstałe ponad 15 lat temu są uznawane za przestarzałe i często nie spełniają już oczekiwań klientów. Ich utrzymanie wymaga ogromnych inwestycji w modernizację oraz **gruntownego przemyślenia całej koncepcji, włącznie ze strukturą najemców**.
"Warunkiem przetrwania starszych galerii jest ich przebudowa i dostosowanie do nowych oczekiwań klientów. Dziś handel to za mało – centra muszą stać się miejscem spotkań, rozrywki i spędzania czasu" – podkreśla ekspertka.
Centra handlowe to nowe przestrzenie
Dlatego też w wielu galeriach można zaobserwować dynamiczne zmiany. Tradycyjne food courty ustępują miejsca nowoczesnym foodhallom, oferującym lokalne restauracje i autorskie koncepty kulinarne. Pojawiają się także **rozbudowane strefy relaksu oraz przestrzenie wspólne**, mające na celu przyciągnąć klientów nie tylko na zakupy, ale również na spędzenie wolnego czasu.
"Galerie nie są już tylko miejscem konsumpcji, ale częścią miejskiego życia" – dodaje Twardzik.
Sklep jako showroom?
Zmienia się również sama rola sklepów stacjonarnych. Coraz częściej funkcjonują one jako showroomy, gdzie klienci mogą zapoznać się z produktem i skorzystać z profesjonalnego doradztwa, by ostateczny zakup sfinalizować w internecie. To **wyraźny znak rosnącej roli sprzedaży wielokanałowej** i zacierania się granic między światem online a offline.
"To efekt rosnącej roli sprzedaży wielokanałowej. Granica między sklepem stacjonarnym a online zaciera się – oba formaty się uzupełniają" – wyjaśnia.
Nowe technologie dla klienta
Właściciele galerii, chcąc nadążyć za oczekiwaniami konsumentów i dynamicznym rozwojem technologii, są zmuszeni do intensywnych inwestycji w rozwiązania cyfrowe. Od aplikacji lojalnościowych po inteligentne systemy zarządzania ruchem klientów – **nowoczesność stała się kluczem do przetrwania na rynku**. Klienci oczekują wygody i płynności na każdym etapie zakupów.
"Współczesne centra handlowe muszą reagować na potrzeby klientów w czasie rzeczywistości. Tylko te, które będą potrafiły połączyć doświadczenie zakupowe z wygodą i rozrywką, utrzymają się na rynku" - tłumaczy.
Dlaczego galerie stają się osiedlami?
Nie dla wszystkich galerii modernizacja jest jednak opłacalna. Rosnące ceny gruntów w metropoliach sprawiają, że inwestorzy coraz częściej decydują się na przekształcanie starych obiektów handlowych w osiedla mieszkaniowe, biurowce czy centra kultury. To **praktyczne rozwiązanie problemu nasycenia rynku**, zwłaszcza w gęsto zaludnionych obszarach.
"Zmiany, które dziś obserwujemy, są konsekwencją nasycenia rynku. W Polsce działa ponad 400 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu blisko 10 milionów metrów kwadratowych. W samym tylko województwie mazowieckim nasycenie powierzchnią handlową wynosi około 499 m2 na tysiąc mieszkańców" – wskazuje Twardzik.
Dla porównania, średnie nasycenie powierzchnią handlową w Europie Zachodniej, w krajach takich jak Francja czy Włochy, wynosi zaledwie około 270 m2 na tysiąc mieszkańców. To dobitnie pokazuje, że **polskie miasta, zwłaszcza Warszawa, osiągnęły już punkt nasycenia**, a dalsza ekspansja dużych galerii traci ekonomiczny sens.
"Widać więc, że polskie miasta – zwłaszcza Warszawa – osiągnęły punkt nasycenia. Dalszy rozwój dużych galerii nie ma ekonomicznego uzasadnienia."
Parki handlowe nowa siła
W obliczu tych zmian prawdziwym hitem okazują się parki handlowe – mniejsze, tańsze w utrzymaniu i znacznie lepiej odpowiadające potrzebom lokalnych społeczności. Od 2021 roku to właśnie one **odpowiadają za ponad 80 procent nowej podaży powierzchni handlowej**, co jest bezprecedensowym zjawiskiem. Co więcej, aż 40 procent tych obiektów powstaje w miastach liczących poniżej 50 tysięcy mieszkańców.
"Od 2021 roku parki handlowe odpowiadają już za ponad 80 procent nowej podaży powierzchni handlowej. Co ważne, aż 40 procent z nich powstaje w miastach poniżej 50 tysięcy mieszkańców" – zauważa dr hab. Małgorzata Twardzik.
Zalety parków handlowych
Ich siłą jest prostota i wygoda. Oferują kilka, maksymalnie kilkanaście sklepów codziennego użytku w jednym miejscu, bez konieczności tworzenia skomplikowanej infrastruktury i ponoszenia wysokich czynszów. Dzięki temu **mieszkańcy małych miast zyskują dostęp do szerokiej oferty handlowej**, a inwestorzy – możliwość lokowania projektów w dotąd mało atrakcyjnych lokalizacjach. Parki handlowe idealnie wpisują się w rosnący trend lokalności.
"Mieszkańcy małych miast zyskują dostęp do szerokiej oferty handlowej, a inwestorzy – możliwość lokowania projektów w miejscach, które dotąd nie były dla nich atrakcyjne. Parki handlowe wpisują się też w trend lokalności i wygody" - wyjaśnia.
Szczególnie dynamiczny rozwój tego segmentu obserwujemy na obrzeżach dużych aglomeracji, gdzie wciąż powstają nowe osiedla mieszkaniowe. W takich miejscach **małe centra typu convenience sprawdzają się idealnie**, umożliwiając mieszkańcom szybkie zakupy w drodze z pracy do domu, bez potrzeby wjazdu do zatłoczonego centrum miasta.
"W takich lokalizacjach idealnie sprawdzają się małe centra typu convenience, w których mieszkańcy mogą zrobić zakupy po drodze z pracy do domu."
E-commerce zmienia polski handel
Te zmiany to nie tylko kwestia galerii, ale całego sektora handlu. Jesteśmy świadkami **głębokiego procesu cyfryzacji**, który na trwałe przekształca strukturę rynku. Rozwój e-commerce, ekspansja sieci dyskontowych oraz pojawienie się nowych formatów, takich jak sklepy autonomiczne czy convenience, redefiniują model zakupów.
Prognozy Oxford Economics na lata 2024–2027 wskazują na **wzrost sprzedaży detalicznej w Polsce o około 14 procent**, przy czym udział handlu online utrzyma się na poziomie 10 procent. To oznacza, że każdy wzrost w e-commerce będzie odbywał się kosztem tradycyjnej sprzedaży, co stanowi poważne wyzwanie dla stacjonarnych placówek.
"Mamy do czynienia z procesem głębokiej cyfryzacji. Rozwój e-commerce, sieci dyskontowych i nowych formatów, jak sklepy autonomiczne czy convenience, trwale przekształca strukturę rynku" – tłumaczy Twardzik.
Rynek handlu pod presją zadłużenia
Dane Dun & Bradstreet potwierdzają trend spadku liczby sklepów w Polsce o około 0,5 procent rocznie. Najbardziej kurczą się branże odzieżowa, obuwnicza i motoryzacyjna. Handel jest dziś **jedną z najbardziej zadłużonych gałęzi gospodarki**. Rosnące koszty utrzymania, inflacja i brutalna wojna cenowa między dyskontami sprawiają, że wiele firm po prostu nie wytrzymuje konkurencji, co prowadzi do ich likwidacji.
"Handel jest dziś jedną z najbardziej zadłużonych gałęzi gospodarki. Rosnące koszty utrzymania, inflacja i wojna cenowa dyskontów sprawiają, że wiele firm nie wytrzymuje konkurencji" – zaznacza ekonomistka.
Mimo tych wszystkich wyzwań, prof. Małgorzata Twardzik patrzy w przyszłość z umiarkowanym optymizmem. Przewiduje, że polski rynek handlu detalicznego nadal będzie się rozwijał, ale w sposób bardziej zrównoważony. **Kluczem do sukcesu będzie elastyczność, technologia i przede wszystkim bliskość klienta** – elementy, które wyznaczają kierunek dla handlu przyszłości. Zamiast gigantycznych galerii, zobaczymy więcej mniejszych, lokalnych formatów, doskonale wpasowanych w rytm życia mieszkańców.
"Polski rynek handlu detalicznego nadal będzie się rozwijał, ale w sposób bardziej zrównoważony. Zamiast wielkich galerii powstawać będą mniejsze, lokalne formaty, dopasowane do rytmu życia mieszkańców. W handlu przyszłości kluczowa będzie elastyczność, technologia i bliskość klienta."
Artykuł i zdjęcie wygenerowane przez sztuczną inteligencję (AI). Pamiętaj, że sztuczna inteligencja może popełniać błędy! Sprawdź ważne informacje. Jeżeli widzisz błąd, daj nam znać.
