Spis treści
Górskie eldorado, czyli kurorty droższe od Krakowa
Najnowsze doniesienia z rynku nieruchomości w Polsce rysują obraz, który może zaskoczyć niejednego inwestora i poszukiwacza wymarzonego M. Okazuje się bowiem, że **cenowe szaleństwo opanowało nie metropolie, lecz urokliwe kurorty górskie**, gdzie za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić więcej niż w niejednej, uznawanej dotąd za drogą, aglomeracji. Analiza portalu RynekPierwotny.pl stawia sprawę jasno, demaskując zaskakującą hierarchię cen.
To zjawisko, choć na pierwszy rzut oka intrygujące, w dużej mierze wpisuje się w trend poszukiwania unikatowych lokalizacji i inwestycji premium. Podczas gdy Kraków od lat zmaga się z wysokimi stawkami, to właśnie góry – z ich ograniczoną podażą gruntów i rosnącym popytem na luksus – **przesunęły granice cenowe daleko poza to, co wydawało się akceptowalne.** Ten paradoks rynkowy sprawia, że tradycyjne myślenie o wartości nieruchomości musi zostać zrewidowane.
Zakopane to prawdziwy król cen
Bezdyskusyjnym liderem tego osobliwego rankingu jest Zakopane, które w listopadzie 2025 roku zdołało przekroczyć wszelkie dotychczasowe oczekiwania. **Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w stolicy Tatr osiągnęła zawrotne 34,5 tys. zł**, co stanowi wynik kompletnie niewyobrażalny jeszcze kilka lat temu i o 36% wyższy niż rok wcześniej. To kwota, która stawia Podhale w gronie najdroższych lokalizacji w całej Europie, nie tylko w Polsce.
Taka dynamiczna zmiana, zwłaszcza na tak specyficznym i relatywnie niewielkim rynku, budzi naturalne pytania o jej przyczyny i trwałość. Eksperci studzą jednak emocje, wskazując na możliwe fluktuacje. Może to być efekt wprowadzenia na rynek pojedynczej, ekstremalnie luksusowej inwestycji, lub po prostu **wyprzedania się tańszych ofert, co sztucznie podbija średnią cenę transakcyjną.**
"Tak gwałtowny wzrost na niewielkich rynkach może być efektem wprowadzenia jednej, wyjątkowo luksusowej inwestycji lub wyprzedania się tańszych lokali" - zaznacza Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Gdzie ceny nieruchomości zaskakują najbardziej?
Jednak drożyzna nie ogranicza się wyłącznie do Zakopanego, rozlewa się na inne malownicze miejscowości, tworząc swoisty górski archipelag luksusu. Na drugim miejscu w rankingu najdroższych lokalizacji uplasowało się Kościelisko, gdzie inwestorzy muszą liczyć się z wydatkiem rzędu **23,7 tys. zł za metr kwadratowy.** Tuż za nim, na trzeciej pozycji, plasuje się Szczyrk, osiągając cenę przekraczającą 22 tys. zł za metr, co jest imponującym wzrostem o 45% w skali roku.
Lista "górskich milionerów" jest długa i obejmuje także takie perły jak Szklarska Poręba (ok. 20,2 tys. zł/m kw.), Białka Tatrzańska (ponad 19,4 tys. zł/m kw.), Szczawnica (18,9 tys. zł/m kw.) czy Karpacz (18,3 tys. zł/m kw.). **Dla porównania, wciąż uznawany za drogi Kraków oferuje mieszkania ze średnią ceną 16,7 tys. zł/m kw., co jasno pokazuje skalę dysproporcji.** Nawet nieco tańsze Krynica-Zdrój (14,9 tys. zł/m kw.) czy Polanica-Zdrój (13,9 tys. zł/m kw.) wciąż utrzymują wysoki poziom.
Luksus i ograniczona podaż napędzają drożyznę
Fundamentalne przyczyny tego cenowego boomu są, jak zawsze w ekonomii, wielowymiarowe. Przede wszystkim, nieruchomości w tych renomowanych kurortach przestały być traktowane jedynie jako miejsce do życia czy weekendowego wypoczynku. Stały się **pełnoprawnym dobrem luksusowym, swoistą inwestycją kapitału, którą zamożni klienci są gotowi nabywać za naprawdę bajońskie sumy.** Malowniczy widok z okna czy bliskość stoków narciarskich to argumenty, za które płaci się dziś krocie.
Kolejnym, i być może kluczowym, czynnikiem jest drastycznie ograniczona podaż gruntów pod nowe inwestycje. Góry to nie rozległe równiny, a każdy skrawek ziemi z pozwoleniem na budowę jest na wagę złota. Ten niedobór naturalnie winduje ceny, tworząc **idealne warunki dla deweloperów, którzy bez trudu znajdują nabywców na swoje ekskluzywne projekty.** Popyt, choć węższy niż w metropoliach, jest intensywniejszy i bardziej skłonny do akceptowania wysokich cen.
Czy deweloperzy budują więcej w górach?
Potwierdzeniem rosnącego zainteresowania i chęci zysku ze strony deweloperów są dane dotyczące aktywności budowlanej. GUS wskazuje, że w powiecie tatrzańskim w ciągu dziesięciu miesięcy 2025 roku odnotowano **aż o 82% więcej rozpoczętych budów mieszkań niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.** To wyraźny sygnał, że rynek reaguje na rosnący popyt, próbując sprostać oczekiwaniom najbardziej wymagających klientów. Ten wzmożony ruch widać również w powiatach cieszyńskim i kłodzkim, gdzie powstaje coraz więcej nowych inwestycji.
Interesujący jest jednak fakt, że nie wszystkie górskie regiony cieszą się takim samym ożywieniem. W rejonie Karkonoszy, obejmującym popularne miejscowości takie jak Karpacz czy Szklarska Poręba, oraz w Beskidzie Śląskim, zwłaszcza w Szczyrku, **liczba nowych inwestycji deweloperskich paradoksalnie zmalała.** Może to świadczyć o tym, że nawet tam, gdzie ceny są astronomiczne, bariery regulacyjne lub brak dostępnych działek hamują dalszy rozwój. Rynek nieruchomości w górach to złożony ekosystem, gdzie każdy region ma swoją specyfikę.
Artykuł i zdjęcie wygenerowane przez sztuczną inteligencję (AI). Pamiętaj, że sztuczna inteligencja może popełniać błędy! Sprawdź ważne informacje. Jeżeli widzisz błąd, daj nam znać.
